RECHTSTIPP Nr. 27 und 28

Hypothekensituation in Spanien Teil 1 und 2

Viva Ausgabe Nr. 33 und Nr. 34

 

 

 

 

 

Diejenigen, die sich eine Immobilie kaufen möchten, entweder als "ersten" (Haupt-)Wohnsitz oder als Ferienwohnung, oder ein Geschäft eröffnen möchten, sind oft auf fremde finanzielle Hilfe angewiesen. Nur selten hat man das ganze Geld angespart, sodass man meistens ein Bankkredit braucht.
Die Banken erhalten von ihren Kunden das bei ihnen deponierte Geld (oder in internationalen Finanzmärkten) und "vermieten" es weiter an andere Kunden, indem sie Kredite vergeben. Da die Finanzinstitute nichts zu verschenken haben und Gewinne erzielen müssen, um zu überleben und um ihre Aktionäre glücklich zu machen, setzen sie die Zinsen so fest, dass sie auf der einen Seite konkurrenzfähig bleiben, aber auf der anderen Seite auch genug Gewinn machen. Dabei ist es für die Banken extrem wichtig, dass sie sicher sind, dass die Darlehensnehmer das Geld doch (pünktlich) zurückzahlen, damit das Geschäft nicht versagt.
Für den Staat und uns alle ist es also äußerst wichtig, dass die Bürger und Firmen leichten Zugang zu günstigen Krediten haben, denn ohne Kredite gibt es kein Wachstum, keine Investitionen, keine Arbeitsstellen und keine funktionierende Wirtschaft. Darlehen geben auch denen, die wirtschaftlich nicht so gut dastehen, die Chance aufzusteigen (denn die Reichen haben das Geld ja schon) und sind darum ein Faktor der sozialen Mobilität. Die Rolle der Banken in der Wirtschaft ist also so wichtig (und sie sind so mächtig), dass die Staaten oft bereit sind, in Krisenzeiten auf Kosten der Steuerzahler eine Menge Geld auszugeben, um Bankenpleiten zu verhindern.

Wie sichern sich Banken ab?

A) Indem sie nur kreditwürdigen Menschen Kredite vergeben und zwar nach eingehender Prüfung ihrer finanziellen und persönlichen Verhältnisse;

B) mit Bürgschaften Dritter (meistens Verwandte des Darlehensnehmers), die für die Zahlung haften;

C) mit einer Lebensversicherung, die im Falle des Todes des Darlehensnehmers zahlt;

D) mit einer Hypothek, die jene mit dem Kredit erworbene Immobilie belastet und im Grundbuchamt eingetragen wird. Dabei muss sich die Bank vergewissern, dass die geliehene Summe nicht zu hoch ist, damit der Darlehensnehmer sie zurückzahlen kann. Außerdem vergleicht die Bank die Darlehenssumme mit dem Wert der zu belastenden Immobilie, um sicher zu stellen, dass diese Sicherheit auch ausreicht.


Die Hypothek

Eine Hypothek ist ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht, das ein Immobilienbesitzer (Hypothekennehmer) an den Darlehensgeber (oft, aber nicht immer, eine Bank) abtritt, um im Gegenzug ein Darlehen zu erhalten, das damit abgesichert wird. Wird das Darlehen nicht zurückgezahlt, darf die Bank den Darlehensvertrag kündigen, das gesamte Darlehen wird fällig, und die Immobilie wird gerichtlich oder notariell versteigert.

Obwohl schon die Römer Hypotheken hatten, wurden die modernen Hypotheken in Europa erst mit den Grundbuchämtern im Mittelalter eingeführt. Dank der Grundbuchämter wurde für jeden ersichtlich, ob eine Immobilie belastet ist oder nicht.

 

Hypothekenzins

Die Hypothekenzinsen werden im notariellen Vertrag entweder als fixer Zinssatz festgesetzt (z.B.: 5 Prozent jährlich) oder (in Spanien fast immer) als „variabel“ vereinbart (z.B. „Euribor“, oder „Libor“ plus 2 Prozent jährlich).

• Im europäischen Hypothekensystem zahlt man in der Regel während der Laufzeit des Darlehens jeden Monat in der Rate sowohl eine bestimmte Summe für die Tilgung als auch eine bestimmte Summe für die Zinsen.

• Im spanisch/französischen System zahlt man dabei, angenommen die Zinsen bleiben unverändert, ungefähr die gleiche Rate am Anfang wie am Ende der Darlehenslaufzeit;

• Im deutschen System werden die Zinszahlungen jedoch immer niedriger, je niedriger die noch geschuldete Summe aufgrund der Tilgungen wird. • Im „amerikanischen“ System zahlt man dagegen monatlich nur die Tilgungsraten und zuzüglich in regelmäßigen Abständen, beispielsweise einmal im Jahr, die Zinszahlungen.

 

Unterschiedliche Systeme
In den USA ist es so, dass die Hypothek normalerweise die einzige Sicherheit ist für die Bank, das heißt, wenn das Darlehen nicht bezahlt wird, kann der Schuldner einfach die Immobilie an die Bank abtreten, um die Schuld loszuwerden.
• In Spanien wird in so einem Fall die Immobilie versteigert und, wenn der Preis für die geschuldete Darlehenssumme nicht ausreicht, bleibt der Schuldner (oft sein Leben lang) verschuldet. In Spanien gibt es keine Privatinsolvenz!

• Das nordamerikanische System sieht für den Schuldner gut aus, hat aber einen großen Nachteil: Da die Banken weniger Sicherheiten haben, vergeben sie niedrigere Darlehen mit höheren Zinssätzen, was den Zugang zu den für die Leute und die Wirtschaft wichtigen Darlehen erschwert. Das amerikanische System hat auch die jetzige Weltwirtschaftskrise verursacht: Die nordamerikanischen Banken wurden aus politischen Gründen vom Gesetzgeber gezwungen, an Leute, die eigentlich kreditunwürdig waren (na ja, vielleicht hat aber auch dabei ihre eigene Gier und die ihrer Finanzmanager eine gewisse Rolle gespielt), günstige Kredite zu vergeben. Die Immobilienpreise sind anschließend allerdings gesunken, sodass die Immobilien die Rückzahlung der Kredite nicht mehr sichern konnten und die Banken in Schwierigkeiten gerieten.


In Spanien

wurden die Banken nie dazu gezwungen, Kredite zu vergeben. Jahre lang war die Situation jedoch folgendermaßen:
Die Wirtschaft boomte. Die Immobilienpreise stiegen ständig und stark. Die Nachfrage nach Immobilien in Spanien war sehr hoch (Touristen, Immigranten, Arbeiter usw. kauften Häuser). Die Immobilien wurden häufig ohne Eigenkapital, d. h. zu 100 Prozent fremdfinanziert ("auf Kredit gekauft") und man konnte sie wenige Jahre später mit einen hohen Gewinn weiterverkaufen.
Die Bankzinsen waren dank der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank sehr niedrig. Es gab wenige Mietwohnungen (da die Mietgesetze Jahrzehnte lang die Mieterhöhungen unterdrückten, wollte keiner eine Wohnung vermieten). Der Mieter hatte keine steuerrechtlichen Vorteile (der Käufer aber doch) und dachte, dass man gute Geschäfte mit dem Immobilienkauf machen könnte und dass die Ratenzahlungen der Hypotheken kaum hoher waren als die Mieten.
Aus kulturellen und wirtschaftlichen Gründen wollten wir Spanier sowieso immer eine Eigentumswohnung haben, es gab keine "Mietkultur" in Spanien (die spanischen Altersrenten sind nicht üppig, man will im Alter keine Miete zahlen müssen, man möchte seinen geliebten Kindern etwas vererben). Die Banken hatten Geld im Überfluss zu verliehen zu gute Konditionen (die Kreditangebote erhielt man von der eigenen Bank ohne danach gefragt zu haben!).
Das verursachte eine ungeheure Immobilienspekulationsblase die 2007 endlich platzte. Viele Menschen, die Darlehen aufgenommen hatten, wurden plötzlich arbeitslos und konnten ihre Darlehen nicht zurückzahlen. Verkaufen konnte man die Immobilien immer noch, aber der Preis reichte nicht aus, um die Schuld zu bezahlen. Viele Bürgen waren also "pleite" und auch die Familienangehörigen, die oft als Bürgen (manchmal sehr leichtfertig) mit unterschrieben hatten, waren ebenso "pleite".

Die Wirtschaftskrise

hat also eine Welle von Hypothekenvollstreckungen und gerichtlichen Wohnungsräumungen verursacht. In meinem nächsten Bericht werde ich Sie darüber informieren,
a) was passiert, wenn man die Hypothekenraten nicht bezahlen kann;
b) wie in Spanien in dieser Hinsicht die allgemeine Lage ist;
c) was die Regierung unternommen hat, um Schuldner zu schützen und um die Banken zu retten;
d) wie die Banken auf diese (berechtigte) Welle der Entrüstung reagiert haben, und
e) wie sich die Bürger gegen die Banken gewehrt haben - vor den spanischen Gerichten und auch vor den Gerichtshöfen der EU sowie welche wichtige Urteile in diesem Zusammenhang letztens erlassen wurden.

 

Was passiert, wenn ich meine Hypothekenraten nicht zahle?

Obwohl in den Hypothekenverträgen normalerweise festgelegt wird, dass eine einzige Nichtzahlung die sofortige Kündigung des Vertrages mit sich bringt, warten die Banken meistens mindestens drei Monate, bis sie den Schuldner verklagen. In diesem Zeitraum werden dem Darlehensnehmer normalerweise mehrere Mahnungen zugeschickt, in denen zur sofortigen Zahlung aufgefordert wird. In vielen Fällen bieten die Banken dem Schuldner eine Änderung des Hypothekenvertrages, um die Zahlungsfrist zu verlängern bzw. Zeiträume eingeräumt werden, in denen man nur die Zinsen zahlt, aber keine Tilgungen. Somit versuchen die Banken, einen Prozess zu vermeiden. Auf jeden Fall ist es ratsam, mit der Bank zu verhandeln und keine Vogelstraußpolitik zu betreiben.

 

Will eine Bank einen Schuldner verklagen, muss sie bei der spanischen Zentralbank angeben, dass der Kredit „faul“ geworden ist. Die Bank muss einen bestimmten Betrag als Verlust angeben, usw. – eine Tatsache, die keiner Bank gefällt. Die Banken verdienen natürlich am meisten, wenn die Schuldner ihre Kredite pünktlich zurückzahlen. Die Schuldnerverklagung ist für die Banken kein Vergnügen, und es ist für sie auch nicht zum Vorteil, Eigentümer der versteigerten Immobilien zu werden. Sobald die Klage eingereicht wird, entstehen für den Schuldner sehr hohe Gerichtskosten (Gerichtsgebühren, Anwaltskosten, Prozessbevollmächtigtenkosten, Gutachterkosten, usw.) sowie Strafzinsen. Ferner wird durch das Gericht die Eintragung eines Vermerks im Grundbuch angeordnet, wodurch die Hypothekenvollstreckung öffentlich bekannt gegeben wird. Dies kann negative Auswirkungen mit sich bringen, wenn der Schuldner beispielsweise zwecks Zahlung der Schuld seine Immobilie verkaufen möchte, denn durch diesen Eintrag kann geschlussfolgert werden, dass der Schuldner zum Verkauf gezwungen ist. Diese Tatsache wird den Preis der Immobilie bei einem Verkauf selbstverständlich senken.

 

Bei einer gerichtlichen Zwangsversteigerung versucht das Gericht die Immobilie an den Meistbietenden zu verkaufen, um der Bank das geforderte Geld zurückzuzahlen. Die Versteigerungstermine und -bedingungen werden im Staatsanzeiger oder auf dem schwarzen Brett des Gerichts veröffentlicht. Man kann sich aber auch beim Gericht und auf bestimmten Webseiten über die Termine zur Zwangsversteigerung von Immobilien erkundigen. Für die Teilnahme an einer Versteigerung ist Voraussetzung, dass vorher ein Betrag i.H.v. 30% des Schätzwertes der Immobilie beim Gericht deponiert wurden. Wird bei der Versteigerung mindestens 70% des Schätzwertes geboten, wird die Immobilie von dem Meistbietenden ersteigert. Wird weniger geboten, kann der Schuldner innerhalb von 10 Tagen jemanden vorschlagen, der mindestens 70% (bzw. den Schuldbetrag) bietet, oder andernfalls kann der Gläubiger die Immobilie für 70% des Schätzwertes ersteigern. Wird das nicht getan, so kann die Immobilie von jedem Bieter, der mindestens 60% des Schätzwertes angeboten hat, ersteigert werden. Obwohl dies für den Schuldner entsetzlich zu sein scheint, ist es oftmals gar nicht so schlecht, denn der Schätzwert ist derjenige, der in der Hypothekenurkunde festgelegt wurde (oftmals während der Immobilienblase). Da die Immobilienpreise in den letzten Jahren um ca. 20% oder 30% (oder sogar mehr) gesunken sind, ist 60% der damaligen Schätzung heutzutage nicht immer ein besonders guter Kaufpreis für den Erwerber. Denn es muss auch berücksichtigt werden, dass der Erwerber die Immobilie oftmals „blind“ kauft (er hat sich normalerweise die Immobilie nicht von innen anschauen können und kennt den Zustand nicht).

 

Wenn die Immobilie zwangsversteigert wird und die Bank die Immobilie erwirbt, aber der Wert nicht ausreicht, um die Darlehensschulden zzgl. Prozesskosten und Zinsen zu bezahlen, so verliert der Schuldner nicht nur die Immobilie, sondern er bleibt oft auch hoch verschuldet.

In diesem Sinne könnten wir uns fragen, wer eigentlich Schuld an dieser Situation ist? Die Schuldner meinen, die Banken tragen die Verantwortung, da sie jahrelang während der Immobilienblase Kredite an Personen vergeben haben, die eigentlich nicht zahlungsfähig waren, und dabei als Sicherheit Immobilien angenommen habe, deren Wert eigentlich nicht gerechtfertigt war. Die Banken ihrerseits vertreten, dass sie keine Schuld dafür tragen, wenn der Käufer und Darlehensnehmer ein schlechtes Geschäft gemacht hat. Hätte der Darlehensnehmer aber ein gutes Geschäft gemacht und die Immobilie mit Gewinn verkauft, dann hätte die Bank ebenfalls keinen Anteil am Gewinn. Genau deshalb müssten die Banken auch nicht dafür verantwortlich gemacht werden, wenn die Immobilie eine Fehlinvestition war. Die Banken sind der Meinung, der Käufer müsse verantwortlich sein, für das was er tut und für die Verträge, die er unterschreibt.

Zugunsten der Banken sei jedoch zu erwähnen, dass einige Bankinstitute oft freiwillig den Schulderlass mit der Übergabe der Immobilie (die sogenannte „dación en pago“) akzeptieren bzw. oftmals bereit sind, die Wohnung an den damaligen Darlehensnehmer zu vermieten.

 

Maßnahmen zum Schuldnerschutz: Das Gesetz Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. In diesem Gesetz hat die Regierung einige Maßnahmen zum Schutz der Schuldner festgelegt. Im Falle von bedürftigen Schuldnern wurde ein provisorischer Stopp der Zwangsräumung von Wohnungen, die den Hauptwohnsitz des Schuldners darstellen, beschlossen. Im Real Decreto wurden ebenfalls die Beschränkung der Zinsen, die Verlängerung der Zahlungsfristen und Teilschulderlässe festgelegt. Allerdings sind die Voraussetzungen für die Anwendung dieser Maßnahmen so streng, dass kaum jemand Nutzen von diesen Vorteilen ziehen kann. In manchen Fällen ist die Bank dann verpflichtet, die Immobile als vollständige Zahlung der Schuld zu übernehmen. In diesen Fällen zahlt die Bank alle Steuern der Übertragung. Dieses Gesetz schlägt auch eine Wohlverhaltensempfehlung für die Banken (Código de Buenas Prácticas) vor.

 

In Spanien können die Bürger an der Ausarbeitung von Gesetzesentwürfen teilhaben. In diesem Zusammenhang wird derzeit im Parlament die sogenannte Gesetzgebungsinitiative gegen Zwangsräumungen (Iniciativa Legislativa Popular contra los Desahucios) diskutiert, die mit über 1,4 Millionen Unterschriften unterstützt wurde. Was letztendlich aus dieser Gesetzgebungsinitiative wird, kann man noch nicht sagen. Obwohl radikale Maßnahmen zum Schuldnerschutz vorgeschlagen wurden, wird das Parlament voraussichtlich im April oder Mai 2013 gemäßigtere Maßnahmen beschließen (teilweise Schulderlässe wenn man innerhalb einer gewissen Frist die Schulden zahlt, verbilligte Mieten, sowie Fälle, wo der komplette Schulderlass bei Übergabe der Wohnung für die Bank obligatorisch sein wird, und Begrenzung oder Aussetzung der Strafzinsen in manchen Fälle). Es wurde beantragt, dass die Banken verpflichtet werden sollten, die Immobilien als Zahlung der gesamten Schulden zu akzeptieren. Dieser Antrag wird jedoch sicherlich nicht genehmigt werden, da er negative Folgen haben könnte: Einerseits würden die Banken hohe Verluste machen (und sie sind bereits angeschlagen), und andererseits würden auch die Kredite teurer werden. Somit könnte es zukünftig noch schwieriger werden, ein Darlehen von der Bank zu erhalten, was verheerende Auswirkungen auf die Wirtschaft haben könnte.

 

Das Urteil des Europäischen Gerichtshofes vom 14.3.2013: Dieses Urteil legt fest, dass die spanischen Gesetze über Hypothekenvollstreckungen gegen die durch die EU geschützten Konsumentenrechte (Richtlinie 13 von 1993) verstoßen und das europäische Recht hat Vorrang vor dem spanischen Recht. Dieses Urteil erging aufgrund einer von der Bank Catalunya Caixa gegen einen marokkanischen Immigranten eingereichten Klage wegen Nichtzahlung der Hypothekenraten. Die Bank leitete die Vollstreckung ein, er verlor seine Wohnung und behielt noch eine Restschuld i.H.v. 40.000 €. Sein Rechtsanwalt verklagte jedoch die Bank und führte vor Gericht vor, dass der Darlehensvertrag i.H.v. 138.000 € null und nichtig sei, weil der Vertrag bestimmte Klauseln enthielt, die gegen die von der EU geschützten Konsumentenrechte verstoßen. Der Richter befragte den Europäischen Gerichtshof und erkundigte sich über das bei diesem Fall anwendbare Recht.  Laut Angaben des Europäischen Gerichtshofs war es unrechtmäßig, dass der Beklagte sich während der Hypothekenvollstreckung nicht verteidigen konnte (das Gesetz erlaubte nur beschränkte Verteidigungsmittel innerhalb der Vollstreckung; man konnte zum Beispiel nicht angeben, dass der Vertrag aufgrund seiner Klauseln null und nichtig war).

 

Nach Erlass dieses Urteils haben viele Richter beschlossen, die Hypothekenvollstreckungen provisorisch stillzulegen, bis neue Gesetze den Schuldnern die Verteidigung beim Vollstreckungsverfahren gewährleisten. Andere Richter haben schlicht und ergreifend die Nichtigkeit einiger hypothekarischer Darlehensverträge innerhalb der Vollstreckungsprozesse beschlossen. Die Situation ist also zurzeit extrem unsicher, jedoch auch hochinteressant. Einige Richter vertreten die Meinung, dass Strafzinsen, die viermal so hoch sind wie die normalen Zinsen, unannehmbar sind. Andere Richter erklären, dass die Klausel, in der die Einleitung der Vollstreckung im Falle der Nichtzahlung einer einzigen Rate festgelegt wird, sittenwidrig ist usw.

 

 

Mit freundlichen Grüßen

Ihr José Antonio Pérez Alonso

Rechtsanwalt Kanzlei Pérez Alonso & Partner

 

 

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