RECHTSTIPP Nr. 58

IMMOBILIENVERKAUF AUF DEN KANAREN

Viva Ausgabe Nr. 65, 7. November 2014

 

 

 

Unser milder Winter fängt an und so auch die touristische Hochsaison, in der man die meisten Immobilien auf den Kanaren kauft bzw. verkauft. Dies könnte Sie interessieren, wenn Sie bereits eine besitzen, Sie sich für Immobilien interessieren und besonders, wenn Sie darüber nachdenken Ihre zu verkaufen.

 

WARUM VERKAUFT MAN EINE IMMOBILIE?

a) Weil man das Geld braucht;

b) weil man umziehen will oder die Wohnung nicht mehr braucht oder weil man sie nicht benutzen oder vermieten kann/will;

c) weil man sich ihre aktuellen oder zukünftigen Kosten (z.B. Reparaturen) nicht weiter leisten kann/will;

d) weil man befürchtet, bald zu sterben und vermeiden möchte, dass die Erben die hohe spanische Erbschaftssteuer bezahlen müssen oder die Verteilung, Nutzung oder der Verkauf der Immobilie zu Streitigkeiten führen könnte;

e) weil man mit den anderen Miteigentümern der Immobilie zerstritten ist oder die Nachbarn unangenehm sind;

f) weil man Streit hatte mit der Verwaltung oder Nachbarn und man da nicht weiter leben will;

g) weil man einen weiteren Wertverlust der Immobilie als Investition befürchtet;

h) weil man Angst hat, dass Gläubiger alles pfänden könnten;

i) damit die verhassten Erben nichts oder weniger erben;

j) weil man die Betrügereien bzw. Abzocke dieser Eigentümergemeinschaft satt hat;

k) weil man jemandem aus persönlichen Gründen die Immobilie zu besonders günstigen Konditionen übertragen will.

 

WIEVIEL GELD KANN ICH AUS DEM VERKAUF ERWARTEN?

Was Sie damals bezahlt haben ist natürlich dafür nicht immer bestimmend. Die aktuelle Marktlage bestimmt den Preis. Wie sehr Sie die Immobilie lieben und was Sie alles dort erlebt haben, ist auch irrelevant. Die Immobilie kann jetzt wertvoller oder wertloser geworden sein. Dass Sie in die Immobilie viel Geld reingesteckt haben erhöht nicht unbedingt entsprechend ihren Wert (vor allem wenn Sie ohne Baugenehmigung renoviert haben oder Luxusrenovierungen machten). Fragen Sie am Besten einen oder mehrere erfahrenen Immobilienmakler und/oder auch Ihre Nachbarn und bleiben Sie realistisch. Die Immobilienpreise sind seit 2007 um ca. 40 Prozent gesunken, nach den extremen Preiserhöhungen in den Jahren davor. Der Preis vom Jahr 2002 ist vielleicht wieder der Richtige heute. Lassen Sie nicht beirren von den Phantasiepreisen, zu denen manche Immobilien in der Nähe angeboten werden. Wichtig ist nur, für wie viel sie tatsächlich verkauft werden. Ist der Preis nicht realistisch, wird der Markt Sie bestrafen: Sie werden die Immobilie nicht los und Sie zahlen weiter ihre laufenden Kosten, während der Wert der Immobilie (vielleicht) weiter sinkt. Da die Immobilienpreise in den nächsten 5 Jahren voraussichtlich nicht viel an Wert gewinnen werden, ist es jetzt kein schlechter Moment zu verkaufen.

 

WIE FINDET MAN EINEN KÄUFER?

a) Natürlich ist es am Einfachsten wenn Sie es schaffen, Ihre Immobilie an einen Freund, Familienangehörigen oder Nachbarn zu verkaufen. Erzählen Sie überall, dass Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, und sagen Sie Ihren Bekannten, dass Sie sich bei einer Vermittlung sogar dankbar zeigen würden. Außerdem gibt es

b) das Internet (Webseiten wie z. B. Fotocasa, Idealista, Segundamano), vor allem wenn Sie Spanisch können und auf spanische Käufer hoffen; und natürlich auch

c) die Immobilienmakler, die Ihnen u. a. viele lästige Besichtigungstermine abnehmen können.

 

VERKAUF AN DIE KINDER ODER EHEPARTNER

Der Verkauf der Immobilie an die eigene Ehefrau oder Kinder (mit oder ohne Einräumung eines Wohnrechtes oder Niessbrauchrechtes) ist ein beliebtes System der Erbschaftsplanung um eine Erbschaft und Ihre hohen Kosten zu umgehen. Allerdings muss man den Verkauf richtig gestalten, und genau kalkulieren, ob dieser sich im konkreten Fall lohnt oder nicht. Denn der Verkäufer und der Käufer müssen auch einige Steuern und Kosten tragen.

 

IMMOBILIENMAKLER

Auch wenn Sie selbst suchen, engagieren Sie einen fähigen und seriösen Immobilienmakler, oder mehrere. Es kostet nichts, wenn diese keinen Käufer finden. Vergewissern Sie sich, dass alle Makler Ihre Immobilie zum selben Preis anbieten, sonst fühlen sich die Käufer an der Nase herumgeführt. Das Maklerhonorar wird in der Regel vom Verkäufer bezahlt und beträgt marktüblich um die 5 Prozent (+ kanarische MwSt./IGIC) des tatsächlichen Verkaufspreises und wird erst bei Erteilung des notariellen Verkaufsvertrages bezahlt, nicht vorher. Meiden Sie Exklusivverträge, damit Sie mehrere engagieren dürfen, und provisionsfrei verkaufen können, wenn Sie, und nicht der Makler, den Käufer gefunden haben. Meiden Sie viel zu lange Vertragsfristen. Sie wollen ja verkaufen, nicht den Makler heiraten. Für wenig Geld kann ein Anwalt ihren Maklervertrag prüfen oder ändern und Sie beim Verkauf (oder bei der Erteilung eines Vorvertrages) beraten, oder vertreten im Fall, dass Sie nicht immer auf der Insel sind. Er kann auch Ihnen helfen, mit dem Käufer zu verhandeln, usw., und danach den Verkauf besteuern.

 

ACHTUNG VORVERTRÄGE

Unterschreiben Sie auf keinen Fall private Verkaufsverträge oder Vorverträge, ohne dass ein Anwalt das geprüft hat! Es geht um Immobilien und um viel Geld, das Sie zu bekommen haben. Seien Sie vernünftig und vorsichtig.  Immer wieder sehen wir private Verträge, welche von den Parteien selbst aufgesetzt wurden, Kaufverträge „auf Rentenbasis“, betrügerische Verträge, haarsträubende fehlerhafte und problemverursachende Urkunden u.v.m.

Das ist sehr gefährlich, wenn man sie nicht ganz verstanden hat, oder wenn sie fehlerhaft aufgesetzt wurden, was häufig passiert. Bitte berücksichtigen Sie, dass man mit (Vor)Verträgen einen immensen Schaden verursachen kann. Viele Probleme und Prozesse, die wir in unserer Kanzlei bearbeiten, basieren auf solchen Verträgen. Hände weg, wenn man nicht genau weiß, was man tut. Diese Empfehlung gilt natürlich auch für Käufer, vor allem wenn diese hohe Anzahlungen leisten sollen.

 

STEUERN UND KOSTEN DES VERKÄUFERS

Vergessen Sie nicht, dass Sie als Verkäufer einige Kosten haben werden:

a) die Grundsteuer (impuesto de bienes inmuebles, kurz IBI) bis zum Jahresende des Verkaufsjahres (es sei denn man vereinbart dass diese vom Käufer übernommen wird);

b) die Gemeinde-Wertzuwachssteuer (plusvalía);

c) die Gewinnsteuer;

d) das Honorar des Immobilienmaklers und Anwaltes;

e) die Kosten der obligatorischen Energiebescheinigung.

Anm.: Die Notariatskosten und die Grundbuchberichtigungskosten übernimmt der Käufer.

Die Gewinnsteuer beträgt 21% des Gewinnes (ehemaliger Kaufpreis - jetziger Verkaufspreis), wobei der ehemalige Kaufpreis nur teilweise der Inflation angepasst werden darf. Die Kosten des Kaufes und des Verkaufes werden auch dabei berücksichtigt. Diese Inflationsbereinigung ist nur teilweise effektiv, und wird bei manchen Immobilien ab dem 1.1.2015 radikal verringert, wodurch sich die Gewinnsteuer bei manchen Verkäufen erheblich erhöhen könnte. Die Regierung verhandelt mit der Opposition im Parlament darüber, diese Verteuerung zu verringern. Ist der Verkäufer steuerrechtlich nicht ansässig in Spanien, muss der Käufer 3 Prozent des Preises abziehen und an das spanische Finanzamt überführen, als Anzahlung der Gewinnsteuer des Verkäufers, der sowieso seine Steuererklärung innerhalb von 3 Monaten ab Verkaufsdatum machen muss. Die Plusvalía ist eine Steuer, die der Verkäufer an die Gemeinde zahlen muss. Je länger er die Immobilie besitzt, desto höher wird sie.

 

VORBEREITUNG DES VERKAUFS

Bevor Sie anfangen, Ihre Immobilie zu verkaufen, sollten Sie:

a) die Immobilie putzen, streichen und säubern, sowie Ihre persönlichen Sachen entfernen;

b) die notwendigen Unterlagen finden: Kaufurkunde, Belege der Kaufkosten, Grundsteuerquittungen, Energiebescheinigung, Wasser und Stromrechnungen, Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft (darüber, dass es keine Schulden gibt), „boletín eléctrico“ wenn vorhanden, Pläne, Umbaulizenzen, Neubauerklärung wenn vorhanden, usw. Die potentiellen Käufer werden leichter kaufen, wenn sie über alle Unterlagen und Informationen verfügen.

 

SCHWARZGELD

Darf man einen Teil des Preises „schwarz“ (bzw. „für die Möbel“) kassieren, ohne das offiziell anzugeben? Nein. Das ist illegal und kann bestraft werden. Wir raten immer davon ab. Manche versuchen trotzdem einen Teil des Preises schwarz zu kassieren, um eine niedrigere Gewinnsteuer zu zahlen. Das Finanzamt kontrolliert, ob der angegebene Preis glaubwürdig ist. Ist dies nicht der Fall, kann eine Steuernachzahlung gefordert und eventuell eine Strafe verhängt werden.

 

Mit freundlichen Grüßen,

José Antonio Pérez Alonso, Abogado

 

 

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