RECHTSTIPP Nr. 49

LAUFENDE KOSTEN EINER IMMOBILIE AUF DEN KANAREN

Viva Ausgabe Nr. 55, 11. April 2014

 

 

 

 

 

 

STEUERN

 

A. Grundsteuer (und Müllabfuhr)

Als Immobilienbesitzer zahlen Sie jedes Jahr die Grundsteuer (impuesto de bienes inmuebles). Die Grundsteuer richtet sich nach dem Katasterwert  (valor catastral) und ist in jeder Gemeinde unterschiedlich. Diese Steuer wird an die jeweilige Gemeinde bezahlt. Dei Grundsteuer ist am 1. Januar fällig, sie wird aber in der Regel pro Semester bezahlt.

Eine Einzugsgenehmigung mittels Lastschrift ist ratsam, da einige Gemeinden hierfür einen Rabatt erstatten und es viel bequemer für den Steuerzahler ist, wenn die Steuern vom Bankkonto abgebucht werden. Sie wird dann am letzten Tag der Zahlungsfrist abgebucht.

• Kostenpunkt: zwischen 100 und 300 Euro pro Jahr für einen kleinen Bungalow oder ein  Appartement.

• Die Zahlungsfristen und Steuersätze werden von der jeweiligen Gemeinde beschlossen, z. B.:

• Las Palmas de Gran Canaria:

5. Sept. bis 5. Dez., (bis zum 30. April kann man jedoch beantragen, die Steuer vorzeitig zu zahlen und dabei 5% Rabatt in Anspruch zu nehmen bzw. sie in monatlichen Raten zu zahlen.)

• San Bartolomé de Tirajana: 1. April bis 13. Juni (erstes Semester) und 1. Sept. bis 14. Nov. (zweites Semester);

• Mogán:  7. April bis 30. Juni (erstes Semester) und 9. Sept. bis 28. Nov. (zweites Semester). 

Anm.: In manchen Mietverträgen verpflichtet sich der Mieter dazu, diese Steuer selbst zu zahlen oder sie dem Eigentümer zu erstatten.

 

B. Die Nicht-Residentensteuer

Die „Nichtresidentensteuer“ (Impuesto de no residente) muss einmal im Jahr an das spanische Finanzamt abgeführt werden, wenn Sie nicht ansässig (no residente) sind, Eigentümer einer Immobilie sind und diese selbst nutzen. Die Steuererklärung muss jeweils bis Jahresende für das Vorjahr eingereicht werden. Sollten Sie aber als nicht Ansässiger Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie die Nettoeinkünfte alle drei Monate besteuern. Mit dieser Steuer zahlt man also für die Eigennutzung der Immobilie bzw. für die Mieteinkünfte.

Wenn Sie steuerrechtlich in Spanien angemeldet sind, dann zahlen Sie diese Steuer nicht. Haben Sie ein Nutzungsrecht/Nießbrauchrecht, dann zahlen Sie und nicht der Eigentümer. Mieter zahlen diese Steuer nicht.

 

ZAHLUNGEN AN EIGENTÜMER-GEMEINSCHAFTEN,

UMLAGEN UND ANDERE BETRÄGE

(„Comunidad“, wird wie „Kommunidád“ ausgesprochen):

a) Umlagen

Wenn Ihre Immobilie zu einer Eigentümergemeinschaft gehört, dann müssen Sie die ordentliche Umlage bzw. Ihren Beitrag („cuota de comunidad“) und eventuell auch außerordentliche Umlagen („derramas“) an die Gemeinschaft bezahlen. Die Höhe dieser Umlage hängt von Ihrem im Grundbuchamt eingetragenen Anteil an der Gemeinschaft und von den Beschlüssen der Gemeinschaft ab (manchmal auch davon, ob unfähige Verwalter im Vorstand der Gemeinschaft sitzen). Im Normalfall betragen diese ordentlichen Umlagen zwischen 80 und 250 Euro pro Monat für einen Bungalow bzw. ein Appartement.

Um von den im Grundbuch eingetragenen Verteilungsquoten abweichende Regeln zu  beschließen, bedarf es der Einstimmigkeit in einer Versammlung.

Wenn Sie sich in eine Comunidad einkaufen, sollten Sie unter anderem vorher prüfen, ob so eine abweichende Regelung besteht. Oft ist es so, dass jedes Appartement oder Bungalow einer Anlage die Umlage in gleicher Höhe bezahlt, unabhängig davon, welche „Quote“ oder „Anteil“  (coeficiente de participación) man an der Anlage hat, weil das irgendwann für gerechter empfunden hat.

Normalerweise  zahlt man die ordentliche Umlage jeden Monat (innerhalb des laufenden Monats), aber in vielen Gemeinschaften muss man mehrere Monate im Voraus bezahlen bzw. die Umlage innerhalb einer kurzen Frist zahlen (z. B. in den ersten 10 Tagen jedes Monats), weil es so in den Statuten steht oder in einer Versammlung beschlossen wurde. Erkundigen Sie sich also darüber.

Um sicher zu sein, dass man die Umlage rechtzeitig zahlt, ist es ratsam der Eigentümergemeinschaft eine Einzugsgenehmigung zu erteilen, um die Beiträge vom eigenen Bankkonto abzubuchen. Man kann bei seiner Bank auch eine regelmäßige Überweisung an die Comunidad anordnen.

 

b) Außerordentliche Umlagen

Die „derramas“ sind außerordentliche Zahlungen, die die Eigentümerversammlung  beschließt, um größere Umbauten vorzunehmen oder um Liquiditätslücken zu schließen.

Sollten Sie nur ein Nießbrauchrecht an der Immobilie besitzen, dann müssen Sie zwar die Umlage zahlen, aber die außerordentlichen Umlagen für Umbauten zahlt der Eigentümer.

 

• Strafen oder Zuschläge bei nicht fristgerechter Zahlung der ordentlichen oder außerordentlichen Umlagen: In den Statuten vieler Eigentümergemeinschaften bzw. in ihren von den Versammlungen getroffenen Beschlüssen wird oft vereinbart, dass der säumige Zahler bei verspäteter Zahlung eine Strafe (z. B. 100 Euro), Verzugszinsen (z. B. 15% jährlich) oder einen Zuschlag (z. B. 20% der offenen Summe pauschal) zahlen muss. Das ist nicht verboten, wenn die Entscheidung für die in der Zukunft fälligen Summen (also nicht rückwirkend) einstimmig getroffen wurde und der Zinssatz kein Wucherzins ist. Ein solcher Beschluss verringert oft wirksam die Anzahl der säumigen Zahler und erleichtert somit dem Vorstand der Eigentümergemeinschaften das Leben.

 

• Wasser, Warmwasser- und Stromzahlungen an die Eigentümergemeinschaften

Vor allem ehemals touristisch vermietete Anlagen haben oft keine separaten Wasserzähler oder Stromzähler für jeden einzelnen Bungalow/Appartement. Es kann sein, dass nur ein einziger Wasserzähler oder Stromzähler offiziell angemeldet ist. Die Comunidad zahlt dann also das Wasser und den Strom direkt an die Versorgungsgesellschaft und Sie erhalten eine anteilige Forderung von der Gemeinschaft. Gibt es interne Zähler, hängt der Betrag von Ihrem Verbrauch. Gibt es keine internen Zähler, zahlt meistens alle Eigentümer denselben Betrag pro Monat.  Manchmal wird auch am Anfang des Jahres eine Vorauszahlung für Wasser und Strom gemacht und man bekommt irgendwann eine Abrechnung.

Die Eigentümergemeinschaften sollten versuchen, dass es mindestens interne Zähler gibt. Ohne diese zahlen alle Eigentümer dieselbe Summe, unabhängig davon, wer mehr Wasser oder Strom verbraucht hat. Das ist nicht nur ungerecht, sondern fördert auch die Verschwendung, auf Kosten aller Eigentümer und der Umwelt (Anm.: und sorgt u. U. für schlechte Stimmung innerhalb der Gemeinschaft, weil die anderen Miteigentümer akribisch beobachtet werden).

Es ist ferner zu berücksichtigen, dass die Behörden nun immer häufiger die Nutzung von einzelnen Zählern pro Wohneinheit vorschreiben.

Kürzlich wurde ein Gesetz erlassen, dass in den nächsten Jahren die Einführung von den sogenannten „intelligenten“ Zählern vorsieht. Es handelt sich um digitale Zähler für Energie, der dem jeweiligen Anschlussnutzer den tatsächlichen Energieverbrauch und die tatsächliche Nutzungszeit anzeigt und per Internet in ein Kommunikationsnetz eingebunden ist. Dem Verbraucher sollen in der Zukunft tageszeitabhängige, ggf. niedrigere Energietarife angeboten werden können.

 

WASSERRECHNUNGEN

Sollten Sie einen eigenen Wasserzähler und -vertrag haben, dann müssen Sie alle zwei Monate Ihre Wasserrechnung bezahlen. In vielen Gemeinden (z.B. San Bartolomé de Tirajana) zahlt man etwas weniger für die ersten Kubikmeter,  wenn man bei der Gemeinde angemeldet ist. Ist man nicht beim Einwohnermeldeamt gemeldet, gilt man als „Unternehmen“ oder Tourist und zahlt einen höheren Preis. Die Wasserkosten auf den Kanaren gehören zu den höchsten von ganz Spanien, da das Wasser auf den Kanaren sehr knapp ist und oft aus Entsalzungsanlagen kommt. Auch werden viele Häuser mit dem aufbereiteten Wasser aus den Stauseen im Inselinneren versorgt. Die Insel verfügt über ein umfangreiches Leitungsnetz,  damit das Wasser aus den Bergen auch in die regenarmen sonnigen Gebiete kommt. Mit der Wasserrechnung zahlen Sie auch die Abwasseraufbereitung in den Kläranlagen. Zum Abschluss eines Wasservertrages brauchen Sie in der Regel:  eine Wasserrechnung vom Voreigentümer, eine Fotokopie des Bankauszuges, auf dem die Kontonummer zur Abbuchung der Rechnungsbeträge ersichtlich ist, eine spanische Steuernummer (N.I.E.), und ein Eigentumsnachweis (Kaufvertrag der Immobilie bzw. Grundbuchauszug) oder einen Mietvertrag. In San Bartolomé de Tirajana befindet sich die Wasserversorgungsfirma CANARAGUA im Einkaufszentrum Sonnenland, also (praktischerweise) neben unserer Anwaltskanzlei und der Redaktion von Viva Canarias...

 

STROMRECHNUNGEN

Um einen Stromvertrag abschließen zu können, brauchen Sie in der Regel eine Stromrechnung des Voreigentümers, eine spanische Steuernummer, ein Eigentumsnachweis oder einen Mietvertrag und den sogenannten „Boletín de instalaciones eléctricas“. Der „Boletín“ ist eine Bescheinigung von einem anerkannten Elektriker hinsichtlich der

Anpassung der elektrischen Anlagen an die aktuellen gesetzlichen Standards. Bei jedem neuen Vertrag wird ein neuer „Boletín“ von der Stromgesellschaft beantragt, es sei denn, ihr ist bekannt, dass es bereits einen gibt, der nicht veraltet ist. Der notwendige Umbau eines Appartements zur Erteilung eines „Boletín“, zzgl. des Honorars des Elektrikers kann einmalig bis zu (oder sogar mehr) 1.000 Euro betragen. Deshalb ist es ratsam zu fragen, ob es bereits ein „Boletín“ vorhanden ist, bevor man eine Immobilie kauft.

Um diesen Boletín zu bekommen, muss in der Regel auch ein Boletín der gesamten Anlage oder Gebäude für die gemeinschaftlichen elektrischen Anlagen vorliegen. Die dafür notwendigen Investitionen der Eigentümergemeinschaft betragen oft viele hunderttausend Euro, die unter den Eigentümern umgelegt werden müssen. Darum sollte sich Ihr Anwalt vorher darüber erkundigen, bevor Sie eine Immobilie in Spanien kaufen. 

Da der Strommarkt vor einigen Jahren „liberalisiert“ wurde, können Sie den Stromvertrag mit einer der vielen verschiedenen Gesellschaften abschließen. Die Preisunterschiede sind nicht unerheblich. Besonders, wenn Sie einen Pool besitzen bzw. aus anderen Gründen viel Strom verbrauchen, sollten Sie unbedingt Preisvergleiche machen.

Bei Abschluss des Stromvertrages muss man eine gewisse Kraft beantragen („potencia“, gemessen in Kilowatt). Die Stromfirma empfiehlt immer, eine hohe Leistung festzulegen, damit bei Nutzung mehrerer Elektrogeräte der Strom nicht plötzlich ausfällt. Allerdings: Das ist teuer. Je mehr Leistung sie beauftragen, desto mehr zahlen Sie -auch wenn Sie dieselbe Menge Strom benutzen.

Ohne direkt davon Kenntnis zu haben, wird mit der Stromrechnung gleichzeitig der spanische Atomausstieg, die Förderung der erneubare Energien und die Entschädigungen an die Stromkonzerne nach der Liberalisierung des Strommarktes gezahlt. Die Strompreise sind in den letzen Jahren extrem gestiegen.

Wenn Sie planen, Sonnenkollektoren für die Erzeugung von Strom zu installieren, kann es sein, dass das keine gute Idee ist. In der Vergangenheit wurde dies stark gefördert (man versprach den Produzenten, Ihren Strom zu besonders hohen Preisen abzukaufen), so stark, dass es zu einer Kostenexplosion für die Regierung kam. Deshalb mussten die Förderungen gedrosselt werden, weshalb mehrere Konzerne das „Königreich Spanien“ auf Entschädigung verklagt haben. Jetzt plant die Regierung, dass jene, die Sonnenkollektoren für die Erzeugung von Strom installiert haben, eine Steuer abzuführen haben. Angeblich, damit sie auch die allgemeinen elektrischen Anlagen, den Atomausstieg und die Förderung der erneubaren Energien mitfinanzieren. Ich finde es irgendwie frech...

(Anm. d. Red.: siehe auch Artikel von Dipl. Ing. Uwe Schmid, den wir für Sie auf unserer Webseite unter dem Menüpunkt „More“ > „Residententipps“ veröffentlicht haben)

 

TELEFON & INTERNET

Es gibt auf dem Markt viele Telefon- und Internet-Anbieter. In Spanien ist das Internet im internationalen Vergleich extrem teuer. Mehrere Telefongesellschaften bieten Internet, Festnetztelefonie und Mobiltelefon mit relativ günstigen Angeboten an. 

Wenn  Festnetz und Internet für Sie wichtig ist, prüfen Sie vor dem Kauf, ob es bereits eine Festnetztelefonlinie/-leitung in der Immobilie gibt. Für die Orte, wo keine Festnetzlinie gelegt ist, gibt es einige Gesellschaften, die Internet über einen USB-Stick oder eine Satellitenschüssel anbieten. Im letzteren Fall sollten Sie prüfen, ob die Eigentümergemeinschaft die Installation einer solchen Schüssel genehmigt.

 

VERSICHERUNGEN

Es ist auf jeden Fall empfehlenswert eine Hausratversicherung und Haftpflichtversicherung für Ihre spanische Immobilie zu haben. Sie sind nicht sehr teuer und ersparen Ihnen viel Ärger, wenn es zu Problemen kommen sollte. Allerdings: Es besteht keine Pflicht, eine solche Versicherung abzuschließen, es sei denn, die Statuten der Anlage schreiben es vor, oder Ihre Immobilie ist mit einer Hypothek belastet (die Bank darf die Versicherung verlangen, sie darf aber nicht vorschreiben, dass sie bei einer Bankeigenen Versicherungsgesellschaft abgeschlossen wird). Oft verlangt man auch vom Mieter vertraglich, dass er eine solche Versicherung abschließt.

 

Wie Sie sehen, Eigentum verpflichtet, aber trotzdem fühlt man sich nirgendwo so gut und sicher, wie in der eigenen Wohnung... wenn man sich das leisten kann.

 

 

Mit freundlichen Grüßen,

José Antonio Pérez Alonso,

Rechtsanwalt

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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