RECHTSTIPP Nr. 45

ALLES ZUM THEMA IMMOBILIENMAKLER

Viva Ausgabe Nr. 51, 14. Februar 2014

 

 

Wenn man eine Immobilie kaufen, verkaufen, mieten oder vermieten möchte, kann man natürlich selbst suchen bzw. eine Anzeige aufgeben, theoretisch und praktisch. Aber, oft ist es viel einfacher, effektiver und bequemer, wenn man diese Aufgabe einem professionellen Immobilienmakler übergibt.

 

 

Was ist ein Immobilien-Makler?

Ein Immobilienmakler ist ein selbstständiger Gewerbetreibender, der Immobilien im Auftrag des Eigentümers oder des zukünftigen Käufers oder Mieters zum Kauf oder zur Miete vermittelt.

Seine Provision erhält er in der Regel vom Verkäufer oder vom Mieter. Wer diese Provision bezahlen muss, und in welcher Höhe, hängt in Spanien von den vereinbarten Vertragsbedingungen bzw. den schriftlichen oder mündlichen Abmachungen ab.

 

 

Welche Gesetze regeln diesen Beruf??

 

Da es in Spanien kein Gesetz für Immobilienmakler gibt und auch kein „Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung“ (wie es in Deutschland der Fall ist), gelten die allgemeinen Regelungen in Sachen gewerbliche Anmeldungen, Vertrags-, Bau-, Verwaltung- und Steuerrecht sowie die Regelungen des Verbraucherschutzes, Datenschutzes und der Bekämpfung der Geldwäscherei.

 

 

Wer darf als Immobilienmakler arbeiten?

In Spanien gibt es keine spezifischen Voraussetzungen zur Ausübung des Berufes als Immobilienmakler – mit Ausnahme des Bundeslandes Katalonien. Somit kann quasi jeder als Immobilienmakler tätig sein, sogar ohne eine spezifische Ausbildung. Man muss sich lediglich bei den entsprechenden Steuerbehörden anmelden.  Es reicht also, wenn man sich beim spanischen Finanzamt als Selbstständiger („alta censal“), bei der Sozialversicherung, beim kanarischen Finanzamt (für die Mehrwertsteueranmeldung) sowie beim Datenschutzamt anmeldet. Es gibt überwiegend weibliche Immobilienmakler, warum das so ist, weiß ich nicht; auf jedem Fall dürfen Sie auch als Mann als Immobilienmakler arbeiten...

 

 

Welche Arten von Immobilienmaklern gibt es?

In Spanien gibt es zwei Arten von Immobilienmaklern:

A) die in der Immobilienmaklerkammer eingetragenen „richtigen“ Immobilienmakler: „Agentes de la Propiedad Inmobilaria“ und

B) die sogenannten „Intermediarios Inmobilarios“.

Um Mitglied einer Kammer für Immobilien zu werden, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt werden:

Man darf nicht vorbestraft sein, man muss eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben und man muss einen Verhaltenskodex befolgen. Ferner ist Voraussetzung, dass man ein bestimmtes Studium abgeschlossen hat: „graduado“, technischer Architekt oder ein Universitätsabschluss/Universitätsdiplom bzw. eine offiziell anerkannte Ausbildung als „Agente de la Propiedad Inmobiliaria“ absolviert hat.

 

Die offiziell anerkannte Ausbildung als Immobilienmakler ist also nur einer der Wege, Mitglied einer Immobilienmaklerkammer zu werden, aber es ist keine Bedingung, um als Immobilienmakler tätig sein zu dürfen.

 

 

Die Immobilienmaklerkammern stellen sicher, dass ihre Mitglieder

a) haftpflichtversichert sind;

b) eine gewisse Ausbildung haben, sich weiterbilden können und von den neuen Gesetzen unterrichtet sind;

c) sich gemäß dem Verhaltenskodex verhalten (sie können Strafen verhängen und bei Auseinandersetzungen zwischen Kunden und Immobilienmaklern vermitteln). Allerdings sind Immobilienmakler wie gesagt nicht verpflichtet, bei einer solchen Kammer angemeldet zu sein oder haftpflichtversichert, bzw. sich diesem Kodex zu unterwerfen, um als Immobilienmakler zu arbeiten.

 

Was sollte ein guter Immobilienmakler alles wissen?

a) Er sollte das Gebiet und den Markt gut kennen;

b) er (bzw. sie) sollte gute Kenntnisse über die Marktlage und die Preise haben;

c) er sollte gute Kenntnisse über Immobilien-, Bauplanung-, Grundbuch- und Mietrecht haben;

d) er sollte Grundkenntnisse über das Steuerrecht haben (zumindest über die Steuern, die mit Miet- und Kaufverträgen von Immobilien zu tun haben, sowie über Grunderwerb-, Wertzuwachs-, Schenkungs-, Erbschafts- und Mehrwertsteuer);

e) er sollte Spanisch sprechen (denn sonst kann man nur schwer über die Gesetzeslage informiert sein und  in spanisch aufgesetzte Verträge prüfen) und natürlich die Sprachen seiner Kunden beherrschen; er sollte eine kaufmännische Ausbildung oder zumindest kaufmännische Fähigkeiten haben, um gut verhandeln zu können. Es ist darum nicht ganz leicht, ein guter Makler zu werden.

 

 

Gibt es schwarze Schafe unter den Immobilienmaklern?

Im Allgemeinen gibt es sehr professionelle Immobilienmakler auf Gran Canaria. Aber aufgrund der Tatsache, dass hier, im Gegensatz zu Deutschland, vor der Erteilung einer Gewerbeerlaubnis als Immobilienmakler nicht geprüft wird, ob der Immobilienmakler sein Gewerbe beherrscht, er vorbestraft ist, ob er zuverlässig ist und geordnete Vermögensverhältnisse hat, kann es schon vorkommen, dass sich ein Immobilienmakler als Gauner entpuppt. Unsere Kanzlei führt gerade zwei Strafprozesse gegen Immobilienmakler, die hohe Summen von Käufern erhalten haben und sich dann mit dem Geld aus dem Staub gemacht haben. Allerdings sind solche Fälle ziemlich selten. Viel häufiger kommen Mandanten in unsere Kanzlei, weil Immobilienmakler fehlerhafte Verträge (Miet-, Kaufrecht-, Reservierungsverträge, private Kaufverträge, Investitionsverträge usw.) aufgesetzt haben, ohne vorher wichtige Angelegenheiten berücksichtigt oder geprüft zu haben. Das kann für die Kunden (oder die Makler) schnell teuer werden.   

Tipp: Überprüfen Sie Referenzen des Maklers, wie lange er am Markt tätig ist, seinen Ruf und evt. ob er überhaupt eine offizielle Geschäftsanschrift hat, etc.

 

 

Lohnt sich ein Immobilienmakler?

In der Regel ja. Wenn Sie eine Immobilie zum Kauf bzw. zur Miete suchen, sollten Sie auch selbst im Internet, Broschüren usw. nach Angeboten suchen, aber es ist auch empfehlenswert, einen oder mehrere Immobilienmakler vor Ort zu beauftragen. Wenn Sie einen guten Immobilienmakler finden, werden Sie sich eine bessere Idee von den verfügbaren Immobilien und den Preisen machen können.

Sollten Sie verkaufen, macht ein guter Immobilienmakler oft den Unterschied aus: Er berät Sie über den richtigen Verkaufspreis und sucht potenzielle Käufer. Wollen Sie gleichzeitig mehrere Immobilienmakler einschalten, dann stellen Sie sicher, dass Sie mit keinem einen Exklusivvertrag unterschreiben. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten oder verkaufen möchten, sollte im Vertrag mit dem Immobilienmakler jedoch festgelegt werden, dass Sie auch alleine verkaufen oder vermieten dürfen, ohne dass in diesem Fall eine Provision fällig wird.

 

 

Welche Aufgaben sollte ein Immobilienmakler übernehmen?

Ein Immobilienmakler sollte für Ihre Immobilie Mieter oder Käufer bzw. für Sie eine geeignete Immobilie zum Mieten oder zum Kauf suchen. Ein professioneller Immobilienmakler sollte aber auch andere Aufgaben übernehmen:

a) ein Dossier über die angebotene Immobilie erstellen;

b) die Rechtslage der Immobilie prüfen (baurechtliche Legalität, Belastungen, Schulden usw.);

c) seine Kunden über die marktüblichen Preise oder Mietpreise beraten;

d) Werbung für Ihre Immobilie machen;

e) Bei Immobilien, die auf versteckte Mängel geprüft werden müssen, einen Architekten einschalten; 

f) die Energieeffizienzbescheinigung einholen (die vom Vermieter oder Verkäufer bei allen Verträgen vorgelegt werden muss);

g) bei komplizierten  Immobiliengeschäften (beispielsweise beim Kauf von sich im Bau befindenden Immobilien; Kaufvorverträgen; Verkauf von illegal gebauten Immobilien oder von Immobilien, die ohne Lizenz erweitert wurden; Verkauf von staatlich geschützten Immobilien; Erstellung von Vorverträgen mit erheblichen Anzahlungen usw.) einen Anwalt vorschlagen;

h) Kunden über die steuerrechtlichen Folgen und die Kosten des Rechtsgeschäfts informieren.

 

 

Was kostet ein Immobilienmakler und wer zahlt seine Courtage?

Das hängt jeweils von den Vertragsbedingungen ab. Bei Vermietungen erhält der Immobilienmakler für gewöhnlich ein bis zwei Kaltmonatsmieten (diese müssen vom Mieter bezahlt werden).

Beim Verkauf erhält der Immobilienmakler normalerweise zwischen 3 bis 5 Prozent des Verkaufpreises, oft jedoch mindestens 4.000 oder 5.000 Euro, die vom Verkäufer bezahlt werden müssen (zzgl. 7 Prozent kanarischer Mehrwertsteuer „IGIC.“).

 

Die Immobilienmakler erhalten ihre Courtage normalerweise ja nur bei einer erfolgreichen Vermittlung. Lassen Sie sich immer eine ordentliche Quittung geben. Achtung: Zahlungen über 2.500 Euro sind seit Januar 2013 in bar oder mittels Barscheck verboten. Diese müssen nachvollziehbar also beispielsweise mittels Überweisung erfolgen.

 

Leere Immobilien können teuer werden!

Oft übernimmt der Käufer der Immobilie die Zahlung der Maklerprovision bei entsprechender Verringerung des Kaufpreises. Die Höhe der Courtage ist wichtig, aber man sollte auch bedenken, dass eine monate- bzw. jahrelang leerstehende Immobilie unter Umständen noch teurer ist als diese Maklerprovision (Wartung, Kontrolle, laufende Kosten für Strom etc.).

Genauso wichtig ist es, die Immobilie zum richtigen Preis zum Verkauf anzubieten (nicht zu billig, aber auch nicht zu teuer). Wählen Sie einen Immobilienmakler nicht nur, weil seine Provision am niedrigsten ist oder weil er Ihnen den höchsten Verkaufspreis verspricht. Dies kann den Verkauf oft sehr lange hinauszögern.

 

 

Brauche ich einen Rechtsanwalt beim Immobilienkauf?

Brauche ich bei einem Immobilienkauf einen Rechtsanwalt, wenn es schon einen Immobilienmakler gibt? Immobilienmakler kümmern sich naturgemäß um die Interessen der Verkäufer, da nur diese ihre Kunden sind. Meistens kümmern sie sich wenig um die zukünftigen Mieter/Käufer.

Der Kauf bzw. das Mieten einer Immobilie ist eine wichtige Entscheidung, bei der einiges schief gehen kann - besonders wenn man des spanischen Rechtes und der spanischen Sprache nicht mächtig ist (und irrtümlicherweise glaubt, die Gesetze sind hier ähnlich wie in der Heimat).

 

Darum ist die fachliche Unterstützung von einem Anwalt sehr wichtig (und nicht so teuer) und kann Ihnen extrem viel Ärger ersparen. Vor allem wenn Sie vor Errichtung des notariellen Kaufvertrages einen privaten „Vorvertrag“ oder eine „Reservierungsabmachung“ unterschreiben sollen oder wenn eine „Anzahlung“ fällig wird, ist es sehr wichtig, sich von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen. Dies gilt ebenfalls, wenn Sie nicht persönlich bei der Unterzeichnung des Vertrages anwesend sind und sich von einem Bevollmächtigten vertreten lassen.

 

 

Wie wähle ich den richtigen Immobilienmakler?

Was zeichnet professionelle Immobilienmakler aus? Sie können u.a. folgende Kriterien berücksichtigen: 

a) Ist der Makler in einer Maklerkammer eingetragen (also, ist er ein richtiger „agente de la propiedad inmobiliaria“), oder ist er nur angemeldet als Freiberufler?

b) Verfügt er über eine Haftpflichtversicherung?

c) Wie lange arbeitet er bereits als Immobilienmakler und kennt er den Markt und das Gebiet? Hat er Erfahrung auf dem Bereich dieser Immobilien; arbeitet er Vollzeit als Makler?

d) Hat er ein Büro oder handelt es sich nur um ein „Internetmakler“ oder um einen Rezeptionisten, der in seiner Freizeit schwarz Immobilien vermittelt?

e) Bekommt man einen schriftlichen Vertrag vom Makler zur Unterschrift?

f) Hält der Makler die gesetzlichen Datenschutzbestimmungen ein (Anmeldung beim Datenschutzamt, Unterschrift einer Datenschutzerklärung, Kopie Ihres Ausweises)?

g) Verfügt der Makler über eine ständige Unterstützung von einer Anwaltskanzlei oder empfiehlt er Ihnen, sich von einem Anwalt beraten zu lassen?

h) Setzt er Sie über den geplanten Marketingplan in Kenntnis und informiert er Sie über Werbemaßnahmen; wird er Sie regelmäßig über Interessenten informieren?

i) Erstellt er für die potenziellen Käufer einen umfassenden Bericht über die zu verkaufende Immobilie?

j) Erfüllt er die Pflichten des Gesetzes für die Bekämpfung der Geldwäscherei?

k) Ist er bereit, Ihnen eine Quittung für sein Honorar auszustellen oder will er sein Honorar „schwarz“ kassieren?

l) Spricht er Deutsch, Englisch und Spanisch?

m) Kann er Ihnen auf überzeugende Weise den richtigen Preis der Immobilie begründen?

o) Wie viele ähnliche Immobilien hat er im letzten Jahr verkauft?

p) Nimmt er sich genug Zeit, um Sie zu beraten, und ist er leicht erreichbar (Handy, E-Mail usw.)?

q) Wie teuer ist seine Dienstleistung? Wenn der endgültige Preis niedriger sein wird als geplant, ist er bereit, sein Honorar zu verringern?

r) Verfügt er über eine eigene Webseite? Macht er im Internet Werbung? Arbeitet er auch mit anderen Immobilienmaklern zusammen? Hat er Mitarbeiter?

s) Hat jemand Ihnen diesen Makler empfohlen? (Reputation, Referenzen)

 

 

WAS SOLLTEN SIE SONST NOCH BEACHTEN

a) Verlangen Sie einen schriftlichen Vertrag und eine richtige Rechnung sowie eine Quittung als Zahlungsbestätigung;

b) Unterschreiben Sie keinen Vertrag, in dem festgelegt wird, dass Sie die Maklerprovision auch dann zu zahlen haben, wenn sie selbst einen Käufer oder Mieter finden; meiden Sie ebenfalls Exklusivverträge, bei denen Sie keine weiteren Immobilienmakler einschalten dürfen;

c) Verlangen Sie, dass der Vertrag eine befristete Dauer hat;

d) seien Sie besonders als Käufer oder Mieter misstrauisch und nehmen Sie sich einen Anwalt, der den Kauf- bzw. Mietvertrag prüft, die Steuern zahlt und die Grundbucheintragung erledigt;

e) meiden Sie hohe Anzahlungen an Makler;

f) Unterschreiben Sie keinen Vertrag in einer Sprache, die sie nicht gut verstehen;

g) Seien Sie realistisch und verlangen Sie für Ihre Immobilie keinen zu hohen Preis/Miete;

h) Zahlen Sie die Maklercourtage nur nachdem der Verkauf oder die Vermietung getätigt wurde - seriöse Makler verlangen keine Anzahlungen.

 

 

Mit freundlichen Grüßen,

José Antonio Pérez Alonso,

Rechtsanwalt

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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